پرسش‌هایی که از ما پرسیده می‌شود، با همان پاسخی که در گفت‌وگوی تلفنی می‌دهیم

250,000 یورو؛ اما فقط از دو مسیر مشخص. برای هر خرید دیگری در آتن، رقم 800,000 یورو است.

آتن به‌طور کامل درون استان آتیکا قرار دارد که در سطح مناطق پرتقاضا است. بنابراین خرید مسکونی معمولی در آتن باید یک ملک واحد با متراژ دست‌کم 120 متر مربع و بهای دست‌کم 800,000 یورو باشد، و بهای آن باید پیش از ثبت درخواست به‌طور کامل پرداخت شود.

سطح کاهش‌یافته 250,000 یورو در سراسر یونان، از جمله آتن، در دسترس است، اما تنها برای ساختمانی تجاری یا صنعتی که کاربری آن به مسکونی تبدیل شده باشد، یا برای مرمت بنای ثبت‌شده تاریخی. آپارتمان معمولی 250,000 یورو در آتن وجود ندارد. اگر کسی چنین ملکی را بدون نام بردن از یکی از این دو مسیر به شما پیشنهاد کرد، بپرسید کدام‌یک از این دو مسیر است، و پاسخ را همان محک بدانید.

خیر. این رایج‌ترین ادعای نادرست درباره برنامه یونان است و ارزش آن را دارد که درباره‌اش بی‌پرده سخن بگوییم.

فروش ملک واجد شرایط در هر زمانی در طول اعتبار اجازه اقامت، به ابطال هم‌زمان آن برای شما و برای تک‌تک اعضای خانواده در درخواست شما می‌انجامد. هیچ رهایی در سال ششم وجود ندارد و هیچ مرحله‌ای نیست که در آن شرط مالکیت منقضی شود.

تمدید در پایان هر دوره پنج‌ساله مستلزم اثبات این است که هنوز مالک ملک هستید. اجازه اقامت و دارایی، تا زمانی که اجازه اقامت را نگه می‌دارید، به هم گره خورده‌اند. اگر لازم است سرمایه در افق زمانی مشخصی به شما بازگردد، این ابزار مناسب شما نیست؛ و هر مشاوری که خلاف این را بگوید، یا اشتباه می‌کند یا سرگرم فروش است.

بله، اما ترتیب مراحل ثابت است. نخست خرید ملک واجد شرایط جدید را کامل کنید. سپس به خدمات پنجره واحد اطلاع دهید و اجازه دهید آن خرید را راستی‌آزمایی کند. تنها پس از آن، ملک نخست را بفروشید.

فروش زودتر — حتی به فاصله یک روز، حتی وقتی خرید جایگزین از پیش توافق شده باشد — اجازه اقامت را باطل می‌کند. همه حفاظتی که وجود دارد در همین ترتیب است.

فقط اجاره بلند‌مدت. اجاره با قرارداد 60 روز یا بیشتر مجاز است. درآمد آن در یونان مشمول مالیات است و قرارداد اجاره باید نزد سازمان مستقل درآمدهای عمومی یونان (AADE) ثبت شود.

اجاره دادن برای کمتر از 60 روز برای ملک گلدن ویزا ممنوع است، چه از طریق پلتفرم باشد چه نباشد، و واگذاری ملک از سوی مستأجر به دیگری نیز ممنوع است. مجازات آن جریمه نقدی 50,000 یورو به‌علاوه ابطال اجازه اقامت برای سرمایه‌گذار و همه اعضای خانواده است.

اگر برنامه شما اجاره توریستی بود، ارزش دارد این را دو بار بخوانید. این دومین برداشت نادرست رایج درباره برنامه است — پس از پرسش فروش — و مجازاتی دارد که به کل خانواده شما می‌رسد.

بر مبنای 250,000 یورو در آتن، رقم شاخص اجاره بلند‌مدت تقریباً 850 یورو تا 1,000 یورو در ماه است، که حدوداً معادل 4 تا 5 درصد بازده ناخالص اجاره است. این ارقام از مشاهده بازار به دست آمده‌اند (Investropa و BuyGreece، 2026)، نه از پیشنهادی که ما داده باشیم.

واژه کلیدی «ناخالص» است. رقم خالص، پس از احتساب مالیات سالانه املاک ENFIA، مالیات تصاعدی درآمد اجاره در یونان با نرخ‌های 15، 35 و 45 درصد، هزینه مدیریت، بیمه و دوره‌های خالی ماندن ملک، به‌طور محسوسی کمتر است.

این‌ها پیش‌بینی‌اند، نه تعهد. هیچ‌کس نمی‌تواند مستأجری را به شما وعده دهد و ما هیچ اجاره‌ای را «تضمینی» توصیف نمی‌کنیم. با ترتیبات اجاره پیش‌پرداخت‌شده و بازگشت نقدی با احتیاط ویژه برخورد کنید: بخشنامه ‎1/2026‎ این ساختارها را به سازمان مالیاتی و مرجع مبارزه با پول‌شویی ارجاع می‌دهد.

خیر. هیچ شرط حضوری وجود ندارد — 0 روز در سال، هم برای شما و هم برای تک‌تک اعضای خانواده در اجازه اقامت. می‌توانید آن را بدون گذراندن حتی یک شب در یونان نگه دارید و تمدید کنید.

این یک مزیت واقعی است و دلیل اصلی این‌که خریداران یونان را به جای گزینه‌های دیگر انتخاب می‌کنند همین است. اما پیامدی هم دارد، که موضوع پرسش بعدی است.

خیر، و صرف در دست داشتن اجازه اقامت نیز با گذشت زمان به‌خودی‌خود حقی نسبت به تابعیت ایجاد نمی‌کند.

تابعیت فرایندی جداگانه با شرایط خاص خود است: 7 سال اقامت قانونی با حضور فیزیکی واقعی دست‌کم 183 روز در هر یک از آن سال‌ها، زبان یونانی در سطح B1، آزمون شهروندی، گواهی عدم سوء‌پیشینه، و ارزیابی جداگانه هر فرد بزرگسال.

اجازه اقامت شرط حضور ندارد؛ تابعیت شرط حضور سنگینی دارد. خانواده‌ای که 7 سال این اجازه اقامت را بدون زندگی در یونان نگه دارد، در پایان هیچ گامی به تابعیت نزدیک‌تر نشده است. اگر هدف شما پاسپورت است، باید عملاً به یونان نقل مکان کنید و بیشتر هر سال را در آنجا بگذرانید — و این تصمیمی متفاوت با تصمیمی است که این اجازه اقامت برای آن طراحی شده است.

خیر. فهرست اعضای واجد شرایط بسته است: همسر یا شریک زندگی ثبت‌شده، فرزندان مجرد زیر 21 سال — با امکان تمدید پوشش تا 24 سالگی تا زمانی که فرزند مجرد و مشغول تحصیل در آموزش عالی باشد — و والدین هر دو زوج، بدون محدودیت سنی.

خواهر و برادر، عموزاده‌ها و خاله‌زاده‌ها، پدربزرگ‌ها و مادربزرگ‌ها، فرزندان متأهل و هر خویشاوند دیگری بیرون از این فهرست قرار دارند. خواهر یا برادری که اقامت یونان بخواهد، به سرمایه‌گذاری واجد شرایط مستقل خود نیاز دارد. نه استدلال تحت تکفل بودن پذیرفته می‌شود، نه دسته‌بندی مبتنی بر صلاحدید وجود دارد و نه استثنایی که بتوانیم برای آن درخواست بدهیم.

خیر. این اجازه اقامت هیچ حقی برای اشتغال در یونان یا در هیچ کشور دیگر اتحادیه اروپا ایجاد نمی‌کند، و حق اقامت در کشور دیگری از اتحادیه اروپا را نیز نمی‌دهد.

اگر قصد دارید در یونان کار کنید، در نخستین گفت‌وگو به ما بگویید. به احتمال زیاد نوع دیگری از اجازه اقامت گزینه درست شماست، و ما ترجیح می‌دهیم شما را به مسیر درست راهنمایی کنیم تا این‌که چیزی به شما بفروشیم که کاری را که می‌خواهید انجام نمی‌دهد.

خیر. یک سرمایه‌گذاری واجد شرایط همه اعضای واجد شرایط را پوشش می‌دهد و مبلغ آن یکسان است؛ چه به‌تنهایی درخواست بدهید و چه همراه همسر، فرزندان و والدین هر دو زوج.

هزینه‌های اداری به ازای هر نفر وجود دارد که وکیل شما جداگانه اعلام می‌کند. خود حداقل سرمایه‌گذاری تغییری نمی‌کند.

خیر. یک ملک واحد باید به‌تنهایی به حداقل سرمایه‌گذاری برسد. جمع کردن چند ملک مجاز نیست — در هیچ سطحی و با هیچ ساختار مالکیتی.

در سطح‌های 400,000 یورو و 800,000 یورو، همان ملک واحد باید دست‌کم 120 متر مربع نیز باشد. در دو مسیر کاهش‌یافته حداقل متراژ وجود ندارد، اما قاعده تک‌ملکی همچنان برقرار است.

با 250,000 یورو خیر. هر مسیر کاهش‌یافته برای هر ملک فقط یک بار قابل استفاده است.

وقتی واحدی یک سرمایه‌گذار را از مسیر تبدیل کاربری یا مرمت واجد شرایط کرده باشد، خریدار بعدی همان واحد باید حداقل کامل 400,000 یورو یا 800,000 یورو را — بسته به موقعیت ملک — برآورده کند. مراقب آگهی‌های فروش مجددی باشید که قیمت واجد شرایط اولیه را چنان نقل می‌کنند که گویی همراه ساختمان منتقل می‌شود. آنچه خریدار نخست را واجد شرایط کرد، شما را واجد شرایط نخواهد کرد.

در دیگر کشورهای حوزه شنگن، 90 روز در هر بازه 180 روزه. روزهایی که در یونان می‌گذرانید از این سهمیه کم نمی‌شود.

این به معنای «همه اروپا» نیست. ایرلند و بریتانیا بیرون از حوزه شنگن‌اند و مشمول این حق نیستند. این حق همچنین به سفر کوتاه‌مدت محدود است و حق زندگی، کار یا مستقر شدن در کشور عضو دیگری را نمی‌دهد.

موافقت به صلاحدید مقامات یونان است و تضمینی نیست. هیچ مشاور، نماینده یا وکیلی نمی‌تواند نتیجه را به شما وعده دهد، و باید به هر کسی که چنین وعده‌ای می‌دهد بدگمان باشید.

مدت‌زمان رسیدگی را همان مقامات تعیین می‌کنند و این مدت تغییر می‌کند. آنچه را در پرونده‌های جاری می‌بینیم به شما می‌گوییم، و تاریخی را که در اختیار ما نیست کتباً وعده نمی‌دهیم.

آنچه در اختیار ماست این است که پرونده کامل باشد، ملک واقعاً در مسیری که انتخاب کرده‌ایم واجد شرایط باشد، و همه مدارک پیش از ثبت درخواست مرتب باشند. بیشتر ردهایی که خبرشان به ما می‌رسد حاصل ضعف در آماده‌سازی است، نه حاصل سیاست‌گذاری.

با برنامه‌ریزی حقوقی و بانکی دقیق، نه با راه میان‌بر. طرف یونانی پرونده به مسیر پولی کاملاً قابل ردیابی از طریق سیستم بانکی نیاز دارد: باید روشن باشد وجه از کجا آمده و از چه مسیری رسیده است.

می‌دانیم که واژه آشنا برای بسیاری از خریداران ایرانی، «حواله» از طریق صرافی است. اما آنچه پرونده گلدن ویزا را می‌سازد، ورود وجه از مسیر بانکی و قابل ردیابی همراه با مدارک منشأ پول است؛ هر مسیری که این شرط را برآورده نکند، می‌تواند کل پرونده را به خطر بیندازد.

به همین دلیل، مسیرهای قانونی انتقال سرمایه را برای هر پرونده جداگانه و با همکاری مشاوران متخصص بررسی می‌کنیم، و پیش از هر تعهدی درباره ملک، درباره انتقال وجه با شما صریح خواهیم بود. این موضوع را در نخستین گفت‌وگو مطرح کنید.