أسئلة يطرحها المستثمرون

أثينا بأكملها تقع ضمن إقليم أتيكا، وعتبتها الاعتيادية 800,000 يورو لعقار واحد مساحته 120 متراً مربعاً على الأقل، مع سداد كامل الثمن قبل تقديم الطلب.

يمكن الوصول إلى أثينا بمبلغ 250,000 يورو، لكن عبر مسارين اثنين لا غير: عقار تجاري أو صناعي مُحوَّل إلى سكني واكتمل تحويله قبل تقديم الطلب، أو مبنى مُدرج ضمن التراث يُرمَّم على أن يكتمل الترميم بحلول التجديد الأول.

عملياً: من يقول لك "250,000 يورو في أثينا" من دون أن يذكر أياً من هذين المسارين، إما أنه لا يعرف القاعدة أو أنه يبيعك شيئاً آخر. ولا يجوز جمع عقارين للوصول إلى أي عتبة.

لا. هذه أكثر معلومة مغلوطة تداولاً عن البرنامج، وقد قرأتها على الأرجح في أكثر من موقع.

بيع العقار في أي وقت خلال سريان التصريح يؤدي إلى إلغاء التصريح في اللحظة نفسها، لك ولكل فرد من أفراد عائلتك المدرجين معك. لا يوجد "تحرُّر" في السنة السادسة ولا في أي سنة. التجديد عند كل خمس سنوات يقوم أصلاً على إثبات أنك ما زلت مالكاً.

ما هو ممكن فعلاً هو تبديل العقار بعقار آخر مؤهَّل، وبترتيب لا يقبل التساهل: أتمم شراء العقار الجديد أولاً، ثم أخطر خدمة النافذة الواحدة ودعها تتحقق منه، وبعد ذلك فقط بِع العقار الأصلي. البيع قبل اكتمال التحقق يُلغي التصريح.

نعم، لكن بعقود طويلة فقط، أي 60 يوماً فأكثر. الدخل خاضع للضريبة في اليونان، ويجب تسجيل العقد لدى هيئة الإيرادات المستقلة (AADE).

التأجير قصير الأمد، أي أقل من 60 يوماً، ممنوع على عقار الإقامة الذهبية، سواء عبر منصات الحجز أو باتفاق خاص. التأجير من الباطن ممنوع أيضاً.

العقوبة ليست شكلية: غرامة 50,000 يورو مع إلغاء التصريح للمستثمر ولكل أفراد عائلته. من يخطط لتشغيل الشقة كإيجار سياحي عليه أن يعرف أن هذا يُنهي الإقامة.

لا. لا يوجد حد أدنى للإقامة على الإطلاق: 0 يوم. يمكنك الحصول على التصريح وتجديده من دون أن تقضي ليلة واحدة في اليونان.

هذا أوضح ما في البرنامج، وهو سبب اختيار كثيرين له. لكن انتبه إلى النتيجة الأخرى للقاعدة نفسها: من لا يقيم فعلياً لا يقترب من شروط الجنسية، لأنها تشترط حضوراً فعلياً كبيراً.

لا. الجنسية مسار منفصل تماماً وليست نتيجة تلقائية لحمل التصريح.

شروطها: 7 سنوات من الإقامة القانونية، مع حضور فعلي لا يقل عن 183 يوماً في كل سنة منها، وإتقان اليونانية عند مستوى B1، واجتياز اختبار في المعارف المدنية، وسجل جنائي نظيف. ويُقيَّم كل بالغ على حدة.

الخلاصة: حمل التصريح من دون العيش في اليونان لا يبني استحقاقاً للجنسية مهما طال. البرنامج بلا شرط إقامة، والجنسية تشترط الإقامة الفعلية. هذان أمران مختلفان ولا يلتقيان تلقائياً.

لا. الأشقاء غير مشمولين، مهما كانت أعمارهم أو ظروفهم.

المشمولون هم الزوج أو الشريك المُسجَّل، والأبناء غير المتزوجين دون سن 21 (وتُمدَّد التغطية حتى 24 للابن غير المتزوج المنتظم في التعليم الجامعي)، ووالدا الزوجين من دون حد للعمر. القائمة مغلقة: لا أشقاء، ولا أجداد، ولا أبناء عم، ولا أبناء متزوجون.

من أراد من إخوتك الحصول على الإقامة فعليه التقدم باستثمار مستقل باسمه.

لا. لا يمنح التصريح حق العمل في اليونان ولا في أي دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي.

ولا يمنح أيضاً حق الإقامة في دولة أوروبية أخرى. ما يمنحه في هذا الجانب هو السفر داخل شنغن 90 يوماً خلال أي فترة 180 يوماً متجددة، مع استثناء أيرلندا والمملكة المتحدة.

في سوق أثينا، وعلى أساس عقار بقيمة 250,000 يورو، تتراوح المؤشرات المتاحة بين 850 و1,000 يورو شهرياً، أي ما يعادل تقريباً 4 إلى 5 بالمئة عائداً إجمالياً. المصدر: Investropa وBuyGreece، 2026.

هذه أرقام إجمالية (قبل الضرائب والمصاريف)، والصافي أقل منها بفارق ملموس بعد ضريبة العقارات ENFIA، وضريبة الدخل الإيجاري في اليونان بشرائح تصاعدية 15 و35 و45 بالمئة، وأتعاب الإدارة، والتأمين، وفترات الشغور.

هذه مؤشرات وليست وعداً. لا نستخدم كلمة "مضمون" عن أي إيجار. وننبّه إلى أن التعميم 1/2026 يُحيل ترتيبات الإيجار المدفوع مقدماً والحسومات النقدية إلى السلطة الضريبية وهيئة مكافحة غسل الأموال، فاحذر أي عرض مبني عليها.

لا. يجب أن يبلغ عقار واحد العتبة بمفرده. شقتان بقيمة نصف العتبة لكل منهما لا تؤهِّلان.

وفي الشريحتين الاعتياديتين هناك شرط إضافي: مساحة لا تقل عن 120 متراً مربعاً. المساران المخفَّضان لا يفرضان حداً أدنى للمساحة.

نعم، لكن بترتيب صارم لا يجوز عكسه: أتمم شراء العقار الجديد المؤهَّل، ثم أخطر خدمة النافذة الواحدة ودعها تتحقق من الشراء الجديد، وبعد ذلك فقط بِع العقار الأصلي.

أي ترتيب آخر، ولو بفارق أيام، يعني أنك مررت بفترة لم تكن فيها مالكاً لعقار مؤهَّل، وهذا كافٍ لإلغاء التصريح لك ولعائلتك.

لا. كل مسار مخفَّض يُستخدم مرة واحدة لكل عقار. المشتري اللاحق للوحدة نفسها يجب أن يستوفي العتبة الكاملة، 400,000 أو 800,000 يورو حسب الموقع.

لهذا لا يصح تقييم عقار في المسار المخفَّض على أساس أنك ستبيعه لاحقاً لمتقدّم آخر على الإقامة الذهبية. سوق إعادة البيع لهذه الوحدات هو سوق المشترين العاديين، لا سوق المتقدمين على البرنامج.

المدة التقديرية المعتادة من الاستفسار الأول حتى صدور البطاقة تتراوح بين تسعة أشهر وسنة ونصف، بحسب سرعة تجهيز مستنداتك وتصديقها، ووتيرة العمل في الجهات اليونانية.

تبدأ مدة الـ5 سنوات من تاريخ إصدار البطاقة بموجب القانون 5275/2026. والموافقة تخضع لتقدير السلطات اليونانية وليست مضمونة.

لا. التصريح يونانيّ، ولا يمنح حق السكن في أي دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي، ولا حق العمل فيها.

ما يمنحه هو السفر إلى دول شنغن الأخرى 90 يوماً خلال أي فترة 180 يوماً متجددة. الأيام التي تقضيها في اليونان لا تُحتسب من هذا الرصيد. وأيرلندا والمملكة المتحدة خارج شنغن، فلا يشملهما هذا الحق.

إلى جانب ثمن العقار هناك ضريبة نقل الملكية، وأتعاب التوثيق والتسجيل، وأتعاب المحاماة، ورسوم الطلب لكل فرد، وتكاليف الترجمة والتصديق بالأبوستيل، والتأمين الصحي، وضريبة ENFIA السنوية بعد التملك.

تختلف هذه البنود بحسب العقار وعدد أفراد الأسرة، ونعرضها لك مفصَّلة قبل أي التزام، لا بعده. أرقام الضرائب والرسوم تحديداً يؤكدها المحامي والموثّق في اليونان.