چه کسی واجد شرایط است و با چه شروطی

این صفحه وضعیت جاری برنامه را پس از قانون ‎5100/2024‎ و قانون ‎5275/2026‎ شرح می‌دهد. هر جا قاعده‌ای معمولاً نادرست نقل می‌شود، همان‌جا به آن تصریح کرده‌ایم.

برنامه اقامت از طریق سرمایه‌گذاری یونان در سال 2024 به‌طور اساسی بازنویسی شد و در سال 2026 بار دیگر اصلاح شد. بخش بزرگی از آنچه هنوز درباره آن در اینترنت منتشر می‌شود — از جمله ارقامی که مشاوران با اطمینان تکرار می‌کنند — برنامه را همان‌گونه توصیف می‌کند که پیش از آن بازنویسی بود.

سه مبلغ واجد شرایط وجود دارد و اینکه کدام‌یک بر شما اعمال می‌شود، به محل ملک و — در سطح کاهش‌یافته — به نوع ملک بستگی دارد. نه تابعیت شما، نه شمار اعضای خانواده و نه قصد زندگی در یونان، هیچ‌کدام این رقم را تغییر نمی‌دهد.

اگر بودجه شما نزدیک به نقطه ورود برنامه است، بخش سطح کاهش‌یافته را با دقت بخوانید. دو مسیر آن هزینه یکسان و مهلت‌های متفاوت دارند و خلط این دو، پرهزینه‌ترین اشتباه ممکن در این برنامه است.

سه مبلغ واجد شرایط

یک ملک، یک حداقل سرمایه‌گذاری. ملک باید به‌تنهایی به حداقل سرمایه‌گذاری برسد.

سه مبلغ واجد شرایط
مبلغ سرمایه‌گذاری کجا اعمال می‌شود شرایط
€250,000 هر جای یونان، از جمله آتن — فقط از دو مسیر
  • مسیر الف — بنای تجاری یا صنعتی که به کاربری مسکونی تبدیل شده است.
  • مسیر ب — بنای ثبت‌شده تاریخی که مرمت می‌شود.
  • در هیچ‌یک از دو مسیر حداقل متراژ وجود ندارد.
  • هر مسیر برای هر ملک فقط یک بار قابل استفاده است.

مهلت تکمیل در دو مسیر متفاوت است. در ادامه بخوانید.
€400,000 سایر مناطق یونان

حداقل متراژ: 120 m²

  • یک ملک واحد باید به‌تنهایی به حداقل سرمایه‌گذاری برسد.
  • متراژ ملک باید دست‌کم 120 متر مربع باشد.
  • برای رسیدن به حداقل سرمایه‌گذاری نمی‌توان چند ملک را با هم جمع کرد.
€800,000 آتیکا، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر بزرگ‌تر

حداقل متراژ: 120 m²

  • یک ملک واحد باید به‌تنهایی به حداقل سرمایه‌گذاری برسد.
  • متراژ ملک باید دست‌کم 120 متر مربع باشد.
  • بهای ملک باید پیش از ثبت درخواست به‌طور کامل پرداخت شده باشد.
  • برای رسیدن به حداقل سرمایه‌گذاری نمی‌توان چند ملک را با هم جمع کرد.

مناطق این سطح عبارت‌اند از: آتیکا که تمام آتن را در بر می‌گیرد؛ واحد منطقه‌ای تسالونیکی؛ میکونوس؛ سانتورینی؛ و جزایری با جمعیت بیش از 3,100 نفر.

برای رسیدن به حداقل سرمایه‌گذاری نمی‌توان چند ملک را با هم جمع کرد. دو آپارتمان با نیمی از مبلغ، در هیچ سطحی و با هیچ ساختاری، یک سرمایه‌گذاری واجد شرایط نمی‌سازند.

دو مسیر سطح 250,000 یورو

هر دو مسیر در سراسر یونان، از جمله آتن، در دسترس‌اند. هزینه هر دو 250,000 یورو است. تفاوت آن‌ها در یک نکته است و همان نکته تعیین می‌کند که درخواست شما پذیرفته شود یا نه.

مسیر الف باید پیش از ثبت درخواست به پایان رسیده باشد. مسیر ب باید تا نخستین تمدید، در سال 5، تکمیل شود. تبدیلی که در روز ثبت درخواست ناتمام است، هر اندازه هم به پایان نزدیک باشد، واجد شرایط نیست — و مرمتی که تا نخستین تمدید کامل نشده باشد، همان تمدید را در معرض خطر قرار می‌دهد.

€250,000

مسیر الف — تبدیل کاربری از تجاری یا صنعتی به مسکونی

بنایی که کاربری تجاری یا صنعتی داشته و به کاربری مسکونی تبدیل شده است. بیشتر پیشنهادهای واقعی آتن در سطح کاهش‌یافته از همین مسیر می‌گذرد و همین مسیر است که اغلب با بی‌دقتی توصیف می‌شود. بپرسید کدام بنا، بپرسید تبدیل کاربری چه زمانی ثبت شده است، و بخواهید به شما نشان دهند که تبدیل کامل شده است.

مهلت مهلت: تبدیل کاربری باید پیش از ثبت درخواست تکمیل شده باشد.

  • بنا باید کاربری تجاری یا صنعتی داشته و به کاربری مسکونی تبدیل شده باشد.
  • تبدیل کاربری باید پیش از ثبت درخواست تکمیل شده باشد.
  • تبدیل کاربری باید در 5 آوریل 2024 یا پس از آن انجام شده باشد.
  • در این مسیر حداقل متراژ وجود ندارد.
  • ملک را نمی‌توان بعداً به‌عنوان دفتر مرکزی یا شعبه شرکت به کار گرفت.

€250,000

مسیر ب — مرمت بنای ثبت‌شده تاریخی

بنای ثبت‌شده تاریخی که متعهد می‌شوید آن را مرمت کنید. می‌توان پیش از پایان کار، درخواست اجازه اقامت را ثبت کرد و این تنها برتری ساختاری این مسیر بر مسیر الف است. در عوض، ریسک ساخت‌وساز را به درون خود اجازه اقامت می‌برید و فرایند بازسازی و مرمت باید واقعاً تکمیل شود.

مهلت مهلت: مرمت باید تا نخستین تمدید، در سال 5، تکمیل شود — نه پیش از ثبت درخواست.

  • بنا باید در فهرست بناهای تاریخی ثبت شده یا به‌عنوان میراث تاریخی طبقه‌بندی شده باشد.
  • مرمت باید تا نخستین تمدید، در سال 5، تکمیل شود.
  • هرگونه انتقال ملک پیش از تکمیل فرایند بازسازی و مرمت، باطل و بی‌اعتبار است.

هر مسیر کاهش‌یافته برای هر ملک فقط یک بار قابل استفاده است. وقتی واحدی یک سرمایه‌گذار را از مسیر الف یا مسیر ب واجد شرایط کرد، خریدار بعدی همان واحد باید حداقل سرمایه‌گذاری کامل 400,000 یورو یا 800,000 یورو را — بسته به موقعیت ملک — برآورده کند. اگر ملکی در فروش مجدد، با این استدلال که پیش‌تر کسی را واجد شرایط کرده است، به قیمت کاهش‌یافته به شما عرضه می‌شود، شما را واجد شرایط نخواهد کرد.

چه کسانی را می‌توانید همراه بیاورید

یک سرمایه‌گذاری واجد شرایط، همه اعضای واجد شرایط خانواده را پوشش می‌دهد. حداقل سرمایه‌گذاری با بزرگ‌تر شدن خانواده افزایش نمی‌یابد. فهرست زیر بسته است — هیچ دسته‌ای بنا به صلاحدید به آن افزوده نمی‌شود.

مشمول درخواست شما

همسر یا شریک زندگی ثبت‌شده
همسر دارای پیوند ازدواج، یا شریک زندگی در شراکتی که به‌طور رسمی ثبت شده است.
فرزندان مجرد زیر 21 سال
پوشش تا 24 سالگی قابل تمدید است، به شرط آنکه فرزند همچنان مجرد و مشغول تحصیل در آموزش عالی باشد.
والدین هر دو زوج
والدین سرمایه‌گذار و والدین همسر او، بدون هیچ محدودیت سنی در هیچ‌یک از دو سو.

در هیچ شرایطی مشمول نمی‌شوند

خواهران و برادران
خواهر یا برادری که اقامت می‌خواهد، به سرمایه‌گذاری واجد شرایط جداگانه‌ای از آن خود نیاز دارد.
فرزندان متأهل
فرزندی که ازدواج کرده است، در هر سنی که باشد، بیرون از این دسته قرار می‌گیرد.
پدربزرگ‌ها و مادربزرگ‌ها
فقط والدین هر دو زوج مشمول‌اند، نه نسل بالاتر از آنان.
عموزاده و خاله‌زاده، عمو و دایی، عمه و خاله، خواهرزاده و برادرزاده
هیچ‌یک از بستگان دورتر مشمول نیست.
هر خویشاوند یا وابسته دیگر
فهرست واجدان شرایط بسته است. هیچ راهی برای افزودن کسی بیرون از آن وجود ندارد.

افزودن اعضای واجد شرایط خانواده، حداقل سرمایه‌گذاری را بالا نمی‌برد؛ اما هزینه‌های اداری به ازای هر نفر افزوده می‌شود؛ وکیل شما این هزینه‌ها را جداگانه اعلام می‌کند.

اجازه اقامت چه می‌دهد و چه نمی‌دهد

این دو فهرست کنار هم معنا دارند. هر معرفی از این برنامه که یکی را بدون دیگری به شما نشان دهد، فروش است، نه توضیح.

آنچه به دست می‌آورید

اقامت 5 ساله قابل تمدید در یونان
بر پایه قانون ‎5275/2026‎، این 5 سال از تاریخ صدور کارت اقامت آغاز می‌شود — نه از تاریخ خرید و نه از تاریخ ثبت درخواست.
بدون شرط حضور
0 روز در سال. اجازه اقامت را می‌توان بدون زندگی در یونان نگه داشت و تمدید کرد؛ تمدید درباره مالکیت می‌پرسد، نه درباره حضور.
سفر در حوزه شنگن
90 روز در هر بازه 180 روزه در دیگر کشورهای حوزه شنگن. روزهایی که در یونان می‌گذرانید از این سهمیه کم نمی‌شود.
پوشش خانواده با یک سرمایه‌گذاری
همسر یا شریک زندگی ثبت‌شده، فرزندان مجرد زیر 21 سال و والدین هر دو زوج، همگی بر پایه همان یک خرید واجد شرایط.
اجاره بلند‌مدت
اجاره با قرارداد 60 روزه یا بیشتر مجاز است. درآمد آن در یونان مشمول مالیات است و قرارداد اجاره باید نزد سازمان مستقل درآمدهای عمومی یونان (AADE) ثبت شود.

آنچه به دست نمی‌آورید

بدون حق کار
نه اشتغال در یونان، نه در هیچ کشور دیگر عضو اتحادیه اروپا.
بدون حق سکونت در دیگر کشورهای اتحادیه اروپا
تنها سفر کوتاه در حوزه شنگن. این، اقامت اروپایی نیست.
نه تمام اروپا
ایرلند و بریتانیا بیرون از حوزه شنگن قرار دارند و مشمول این سفر نیستند.
ممنوعیت اجاره کوتاه‌مدت
اجاره کمتر از 60 روز ممنوع است — با پلتفرم یا بدون آن — و اجاره دادن ملک از سوی مستأجر به دیگری نیز ممنوع است. مجازات آن جریمه نقدی 50,000 یورو به‌علاوه ابطال اجازه اقامت برای سرمایه‌گذار و همه اعضای خانواده است.
بدون امکان فروش در دوره اعتبار اجازه اقامت
فروش ملک واجد شرایط در هر زمانی از دوره اعتبار، اجازه اقامت سرمایه‌گذار و تک‌تک اعضای خانواده را باطل می‌کند.
به‌تنهایی مسیری به تابعیت نیست
تابعیت به 7 سال اقامت قانونی با دست‌کم 183 روز حضور فیزیکی واقعی در هر سال، زبان یونانی در سطح B1، آزمون شهروندی و گواهی عدم سوء‌پیشینه نیاز دارد.

فروش ملک

این همان بخشی از برنامه است که بیش از همه نادرست توصیف می‌شود؛ پس در اینجا بدون هیچ پرده‌پوشی بیان می‌شود.

فروش ملک واجد شرایط در هر زمانی از دوره اعتبار اجازه اقامت، به ابطال هم‌زمان اجازه اقامت برای سرمایه‌گذار و تک‌تک اعضای خانواده حاضر در درخواست می‌انجامد. در سال ششم هیچ گشایشی در کار نیست. در هیچ نقطه‌ای از عمر اجازه اقامت، شرط مالکیت بی‌سروصدا کنار نمی‌رود.

تمدید در هر مقطع پنج‌ساله مستلزم اثبات این است که هنوز مالک ملک واجد شرایط هستید. بنابراین دوام اجازه اقامت هرگز بیش از دوام تصمیم شما برای نگه داشتن این دارایی نیست. اگر انتظار دارید در بازه‌ای مشخص به این سرمایه دوباره نیاز پیدا کنید، گلدن ویزا ابزار نادرستی است — و ترجیح می‌دهیم همین حالا این را به شما بگوییم.

تعویض ملک با ملکی دیگر

  1. خرید ملک واجد شرایط جدید را کامل کنید.

  2. به خدمات پنجره واحد (One-Stop Service) اطلاع دهید و اجازه دهید خرید جدید را تأیید کند.

  3. تنها پس از آن، ملک نخست را بفروشید.

این ترتیب نه اختیاری است و نه قابل مذاکره. فروش ملک نخست پیش از تأیید خرید جدید، اجازه اقامت را باطل می‌کند؛ حتی اگر خرید جایگزین چند روز بعد کامل شود.

مطمئن نیستید در کدام سطح هستید؟

به ما بگویید کدام منطقه مورد نظرتان است، با چه بودجه‌ای کار می‌کنید و چه کسانی همراهتان هستند. ما به شما می‌گوییم کدام مسیر برایتان باز است — یا اینکه هیچ‌کدام باز نیست.

تکمیل فرم ارزیابی