الإقامة الذهبية اليونانية اليوم ليست هي البرنامج الذي كُتبت عنه أغلب المقالات المتداولة بالعربية. عُدِّل الإطار القانوني تعديلاً جوهرياً بالمادة 64 من القانون 5100/2024، ثم عُدِّل مرة أخرى بالقانون 5275/2026، وصدرت بشأنه توجيهات إدارية في التعميم 1/2026. من يقرأ اليوم مقالاً كُتب قبل 2024 يقرأ برنامجاً لم يعد قائماً.
العتبات كما هي سارية اليوم
أول ما تغيّر هو أن العتبة صارت مرتبطة بالجغرافيا لا برقم واحد يسري على البلاد كلها. الشرائح ثلاث:
800,000 يورو في إقليم أتيكا، وهو يشمل أثينا بأكملها، وفي وحدة ثيسالونيكي الإقليمية، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة.
400,000 يورو في باقي مناطق اليونان.
250,000 يورو في أي مكان، أثينا ضمناً، لكن عبر مسارين اثنين فقط لا ثالث لهما.
في الشريحتين الاعتياديتين يجب أن يبلغ عقار واحد العتبة بمفرده، وألا تقل مساحته عن 120 متراً مربعاً. وفي شريحة 800,000 يورو يجب سداد كامل الثمن قبل تقديم الطلب. ولا يجوز جمع عقارين أو أكثر للوصول إلى أي عتبة، وهذه نقطة تُفاجئ كثيرين ممن خططوا لشراء شقتين صغيرتين.
المساران المخفَّضان، وفارق التوقيت بينهما
العتبة المخفَّضة البالغة 250,000 يورو هي أكثر ما يُساء عرضه. هي متاحة فعلاً في أثينا، لكنها ليست خياراً عاماً: لا تُتاح إلا عبر مسارين.
المسار (أ) تغيير الاستخدام: عقار تجاري أو صناعي حُوِّل إلى سكني. يجب أن يكتمل التحويل قبل تقديم الطلب، وأن يكون تغيير الاستخدام قد تم في 5 نيسان/أبريل 2024 أو بعده. ولا يجوز استخدام العقار لاحقاً مقراً رئيسياً لشركة أو فرعاً لها.
المسار (ب) ترميم مبنى مُدرج ضمن التراث: يجب أن يكتمل الترميم بحلول التجديد الأول في السنة الخامسة، لا قبل تقديم الطلب. ونقل الملكية قبل اكتمال الترميم باطل.
الفارق بين "قبل الطلب" و"بحلول التجديد الأول" ليس تفصيلاً تحريرياً. هو الفارق بين ملف يُقبل وملف يُرفض، وهو أكثر ما نراه مختلطاً في العروض المتداولة.
قاعدة المرة الواحدة لكل عقار
كل مسار مخفَّض يُستخدم مرة واحدة لكل عقار. المشتري اللاحق للوحدة نفسها يجب أن يستوفي العتبة الكاملة، 400,000 أو 800,000 يورو حسب الموقع. أثر ذلك عملي ومباشر: من يشتري في المسار المخفَّض لا يمكنه أن يبني تقديره لإعادة البيع على مشترٍ متقدم على الإقامة الذهبية، لأن ذلك المشتري لن يتأهل بهذا السعر.
تغيير بدأ من تاريخ البطاقة
بموجب القانون 5275/2026 صارت مدة الـ5 سنوات تبدأ من تاريخ إصدار بطاقة الإقامة، لا من تاريخ الموافقة ولا من تاريخ الشراء. هذا يهم عند حساب موعد التجديد الأول، ويهم بوجه خاص في مسار ترميم المباني المُدرجة، لأن مهلة اكتمال الترميم مرتبطة بذلك التجديد.
ما لم يتغيّر
بقي شرط الإقامة على حاله: 0 يوم. وبقي التصريح بلا حق عمل، وبلا حق إقامة في دولة أوروبية أخرى. وبقيت الجنسية مساراً منفصلاً يشترط 7 سنوات إقامة قانونية مع حضور فعلي لا يقل عن 183 يوماً سنوياً ولغة يونانية بمستوى B1. وبقيت القاعدة الأهم: بيع العقار خلال سريان التصريح يُلغيه للمستثمر ولكل أفراد عائلته.
هذه المعلومات عامة وسارية حتى تموز/يوليو 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القواعد قد تتغيّر مرة أخرى.
pexuus media